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Contrato de arrendamientos urbanos

Los contratos de arrendamientos urbanos en nuestro ordenamiento jurídico han variado muchísimo a lo largo del tiempo, teniendo tres fases principales muy bien diferenciadas:
Fincas urbanas con contratos arrendamientos anterior al Tr-Lau 1964 (renta irrisoria al encontrarse congelada) provocando perjuicio para el arrendador pues el inmueble puede estar en una zona céntrica y no puede variar la rentas
Fincas urbanas bajo vigencia ley de 1964 ( anterior decreto Boyer) contratos que se encuentran en una situación de prorroga forzosa, su renta se actualiza por el coste de la vida pero aún así existe un desfase entre renta y valor inmueble.
Liberalización producida Decreto Boyer provoca el efecto péndulo
Como se puede ver en esta pequeña introducción existe un variopinto panorama a lo que arrendamientos se refiere, pues dependiendo de cuando sea nuestro contrato puede que estemos con las llamadas rentas antiguas o el caso contrario estemos ante contratos totalmente liberalizados y que la renta sea totalmente desmesurada.
Ahora bien, como se decide el precio del arrendamiento, por regla general, los celebrados después de la entrada en vigor de dicha ley, son lo que pacten las partes una vez celebren el contrato, el arrendador tiene la facultad de elevar el precio, no obstante este no tendrá efecto retroactivo, para ejercitar dicha facultad debe seguir las siguientes reglas.:

Arrendador notificara por escrito al inquilino la cantidad que debe pagar con ese aumento.
El inquilino tiene 30 días para contestar por escrito si acepta o no, interpretándose el silencio como aceptación tacita.
En caso de aceptación (expresa o tacita) podrá girar el recibo incrementándolo con la cantidad propuesta, el importe deberá ir separado de la cantidad de la renta anterior.
Si la cantidad fuese superior a la autorizada en este capitulo, podrá pedir la revisión, plazo señalado artículo 106.
Otra de las cosas que suelen generar muchas disputas entre arrendador y arrendatario son las obras de conservación y de mejora.


Reparaciones necesarias:Las obras que sean necesarias para que la vivienda o local sirvan para el uso convenido sera competencia del arrendador, no obstante sobre el arrendatario cae la obligación de poner en conocimiento del arrendador, cuando el arrendador sea requerido para la ejecución de obra necesaria y no la ejecuta, no empezándola en 30 o terminándola en 3 meses, el inquilino puede ejecutarla por si mismo pudiendo reclamar posteriormente.
Las reparaciones urgentes: tendrán pueden ser subsanadas por el inquilino, teniendo luego la obligación de abonarle el importe en un plazo máximo de 15 días
Las obras de mejoras: permiten al arrendador aumentar la renta cuando sean efectuadas con el el consentimiento del inquilino, o de las 3/5 partes cuando sean obras de mejora común.
Duración del contrato

La duración sera lo que pacten las partes, pero una vez superado el plazo estipulado se establece como obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario, esta obligación perdura incluso aunque un tercero sustituya al arrendador.
No obstante como casi siempre existen unas excepciones donde el inquilino no tendría derecho a prórroga legal:
Cuando el arrendador necesite la vivienda para si o sus descendientes o ascendientes legítimos.
Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar una nueva que cuente cuanto menos con 1/3 más de viviendas
Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de 6 meses en el curso de un año
Inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso no sea indispensable para atender sus necesidades
Inquilino que en un plazo de 6 meses anteriores a la fecha de la presentación de la demanda tuviese a su disposición una vivienda como titular de un derecho real de goce y disfrute.
A partir del Rd ley 2/1985 la duración de los contratos serán los que pacten las partes no obstante eso no impide que se pueda pactar como una clausula contractual la prorroga legal.

Tanteos y Retractos

En caso de venta del piso el inquilino puede realizar el derecho de tanteo o retracto sobre el piso donde esta viviendo, en un plazo de 60 días desde que se le notifique de manera fehaciente la intención de vender

2-La Regulación de los arrendamientos urbanos celebrados a partir del 1 de enero de 1995.

Esta ley hace una delimita el arrendamiento de vivienda sobre el que recae sobre edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Especial protección del arrendamiento de la vivienda habitual y permanente, por lo tanto los alquileres de temporada o verano quedan radicalmente excluidos del régimen legal previsto
Se exceptúan lo dispuesto en los arrendamientos de viviendas con superficie superior a 300 metros o en los que la renta inicial en cómputo anual supere 5,5 veces el salario inter profesional, este tipo de arrendamiento se rige por la voluntad de las partes.

Duración contrato

La duración sera lo que libremente pacten las partes, si este fuera inferior a cinco años , llegados el día del vencimiento este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 30 días de antelación a fecha de terminación del contrato o cualquiera de sus prorrogas que no va a renovarlo.
Los contratos que no tengan determinado plazo se entenderán realizados para la duración de un año,no procede la prorroga si el arrendador demuestra que necesita la vivienda como vivienda permanente para si o familiares directos en el transcurso de cinco años,si en el plazo de 3 meses el arrendador no esta en la vivienda deberá reponer al arrendatario el uso y disfrute.

Respecto a lo que la subrogación se refiere esta ley impide la intervivos pero si la mortis causa
Pueden subrogarse:
Cónyuge arrendatario
Persona que conviviese con el arrendatario en relación afectiva al menos durante 2 años
Descendientes arrendatario que estuviesen bajo su patria potestad 2 años anteriores a su fallecimiento
Ascendiente arrendatarios hubiesen convivido con el en periodo de 2 años anteriores a su fallecimiento
Hermanos situación similar anterior.
Personas distintas a los números anteriores que sufran minusvalía igual o superior al 65% y tengan relación de parentesco hasta 3 grado.
La nueva LAU sigue los pasos de la regulación anterior:
Arrendador debe realizar las obras necesaria sin tener derecho de elevar renta por ello
Arrendatario esta obligado a soportar las obras
El arrendatario no puede realizar sin el consetimiento del arrendador obras que modifiquen la configuración de la vivienda o local
Caso de venta derecho de tanteo y retracto



Terminación del contrato
Falta de pago
Falta de pago del importe de la fianza
Subarriendo o cesión no consentidos
Provocar dolosamente daños en la finca u obras no permitidas
Realizar actividades molestas en la finca.
Bueno esto es un pequeño artículo sobre los arrendamientos urbanos me he dejado algunas cosas pero este tema da para mucho y quería dar una visión general, espero que les sirva, compartan si conocen alguna persona que le pueda servir, un saludo.

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